전세보증금 반환보증이란?

전세란 주택 소유자에게 전세금을 지급하고 소유자의 주택을 이용하는 것입니다. 임차인은 주택 소유자에게 무이자로 전세금을 전세 계약 기간 동안 빌려주어 월세를 대신하고,  임대인은 임차인에게 주택 대여의 대가로 무이자 목돈을 마련할 수 있는 제도입니다.

 

전세보증금-반환보증이란?

 

전세계약 시 사전에 확인 해야 할 사항

 

1. 적정한 전세 시세

2. 임대인의 세금 체납여부

3. 등기부등본 상 전세보다 앞선 근저당설정이 있는지 여부

4. 전세 수요

 

 

전세계약 시 조심해야 조건들

 

1. 매매가 대비 전세금이 높은 경우

2. 지역 특성 또는 집의 상태에 따라 전세를 구하는 자가 적은 경우

3. 다가구 주택

4. 임대인의 인성

 

 

전세계약시 위 사항들을 조심해야 하는 이유

 

1. 시세대비 전세가가 높은 경우, 경매가 진행 시 1~3회 유찰이 되게 되면 낙찰가가 낮아 전세보증금을 온전히 돌려 받을 수 없습니다.

 

2. 임대인의 자금사정 악화 또는 세금체납 등으로 인해 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생하기도 합니다.

이 경우 경매가 진행된다면 조세채권 우선 원칙에 따라 해당 부동산에 부과된 세금은 임차인의 전세 확정일자 권리보다 우선합니다. 조세채권을 제외한 나머지금액을 돌려받게 됩니다.

 

3. 경매 또는 법적 조치를 진행할 경우 전세보증금을 돌려받기까지 많은 시간이 소요되고 전세금을 일부만 돌려받고 집에서 나가야 하는 상황이 생깁니다. 

 

4. 착한임대인은 전세만기까지 새로운 세입자를 구하거나 못구하더라도 전세퇴거자금 또는 대출을 받아 돌려주려는 노력을 합니다.  반면 임대인을 잘못 만나면 돈이 없다는 이유를 대며 새로운 세입자가 구해질 때까지 전세금 반환을 기약없이 미루는 임대인도 있습니다. 이런 경우 이사를 가려고 해도 잔금일을 맞출수 없으니 본인도 이사를 갈 수 없는 난감한 상황에 처할 수 있습니다.

 

 

전세계약 시 중요한 것

 

1. 계약 전 후 등기부등본

2. 문제발생 시 주도적으로 해결해 주려는 공인중개사

3. 임대인 본인확인(대리의 경우 임대인의 인감증명서와 위임장을 반드시 확인)

 

4. 전입, 확정일자

5. 임대인이 계속 전세를 유지할지 추후 매매 예정 여부

(전세를 2년~4년 돌린 후 매매예정의 물건인 경우, 전세만기시 부동산에 집을 많이 보여줘야 합니다. 전세는 집을 몇번 보고 결정하지만 매매의 경우는 매우 신중하게 선택을 하니 집을 자주 보여주는 상황이  발생합니다. 전세 매물이 많다면 추후 매매예정인 집은 피하는게 좋습니다.)

 

 

전세사기 피하는 방법

 

작정하고 사기치면 피할 수가 없습니다. 하지만 대비를 할 수 있습니다.

 

전세금 지키는 방법 

 

-전세보증금 반환보증을 가입하여 전세보증금을 안전하게 지키면 가능합니다.

 

 

전세보증금 반환제도란?

 

-임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유없이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 경우 보증회사가 보증금을 돌려주는 상품입니다.

 

 

전세보증금 반환제도구조

 

-보증기관의 심사를 거처 가입해야하며 임차인이 보증료를 납부합니다.

-보증기관은 한국주택금융공사, HUG주택도시보증공사, SGI서울보증이 있습니다.

 

-[임대인과 임차인] 전세계약체결 - [임차인과  보증기관] 보증신청 및 전세보증금 반환채권 양도 - [보증기관  과 임대인] 전세보증금 반환채권 양도 승낙 또는 통지 - [보증기관과 임차인] 전세보증금 미반환시 지급

 

 

전세보증금 반환보증 가입시 확인사항

 

-가입시 본인의 상황에 맞게 보증기관을 선택합니다.

-주택금융공사, HUG : 신혼부부, 다자녀, 저소득, 장애인 고령자 등을 대상으로 보증료 할인도 됩니다.

-주택금융공사 : 보증료울이 낮으나 "주택금융공사가 보증하는 전세대출"을 이용하는 차주만 이용 가능합니다.

 

-HUG : 네이버부동산, 카카오페이 등 가입 채널 다양

-SGI : 고가주택도 가능

 

*HUG 보증전세대출은 반환보증이 필수임. 따라서 이미 반환보증이 가입되어 있을 수 있으니 보증가입여부   확인

 

 

전세보증금 반환보증은 임대인의 동의 여부

 

- 임대인의 동의 없이 가입 가능

- 전세계약기간의 절반이 경과하기 이전에 가입 가능

 

 

 

가입가능 전세 보증금

 

-주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) : 수도권 7억원이하, 비수도권 5억원이하

-서울보증보험(SGI) : 아파트의 경우 금액 제한 없음, 기타주택 10억원 이하

 

 

가입가능주택 유형

 

-주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) : 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용오피스텔

 

 

보증신청 가능 채널

 

-주택금융공사(HF) : 위탁은행

-주택도시보증공사(HUG) : HUG 모바일 앱, 지사, 위탁은행, 네이버부동산, 카카오페이 등

-서울보증보험(SGI) : 홈페이지, 지점

 

 

보증보험료는 전세금액에 따라 다르다. 전세금액이 크다면 부담이 될 수도 있습니다.

하지만 소액으로 나의 재산을 지킬 수 있다면 반드시 가입해야 하는것이 현명하다고 생각합니다.